新政府的房屋政策 / eaton

新政府的房屋政策 / eaton

不少人對房屋政策提出建言。我以為，房屋政策的重點在於兼顧：買得起、租得起、弱勢租得到、稅收合理。

「買得起」就是讓房價合理。從理論模型，房價取決於房貸利率、租金投報率及相關成本。要扭轉現在偏高的價格，重點不是無法掌控的利率及投報率，而是相關成本，包括持有稅及租金所得稅。這部分因台灣持有稅偏低及公告地價偏離實價，所以房價被高估50%以上，也使得房屋成為投機工具。例如，國外持有稅1%起跳，台灣不到10分之1；租金所得稅則因貪小便宜的心態，加上配套制度設計不當，只有5%的人在繳，目前政府實施的「幾乎通通有獎」租屋補助，也無法扭轉局面。

「租的起」不是大問題。二十年來，假設品質相同，台灣租金水準沒太大改變。但是，有不少人因故無力租房，這需要政府補助。問題是，沒有落實「買得起」的租稅政策，租金補助的經費就大有問題。

「弱勢能租得到」是大問題。這需要透過產險及提供社會住宅，讓弱勢可以租得到房子。

「有合理稅收」也是大問題。目前新房子的庫存一堆，除非誘因很大，否則房東怕加速折舊影響賣相，不願拿出來租。因此，持有稅及房地合一稅率要調整，才能逼新屋出租，政府也才能收到合理的稅收。至於租金稅率可以採分離課稅制，但稅率至少20%，免得被詬病為富人避稅的管道，且若變成在收心酸的，租金補助及社會住宅政策也難以落實。此外，配套制度設計要大修，不然租金所得很難收得到。

最後，我個人對於稅改一直的立場是：台灣人不要自作聰明，學習先進國家的作法才是正路。難道那些國家愚笨，沒有嘗試或討論就施行現在的作法？如此也可以避免爭論。當然，所謂的先進國家是指依一定標準選擇的可對比國家，並可就特殊狀況，進行必要的專業調整。