決定房價的因素

民眾黨副總統候選人吳欣盈認為，央行是高房價禍首，利率低、借錢容易買房，導致炒房。 

若彭淮南總裁在任，他應該又找國外實證研究反駁，證實有些國家的利率在高檔，但房價還是上漲。 

其實彭總裁的邏輯只能證明影響房價還有其他因素，無法證明與利率無關。那些國家有許多經濟或非經濟因素，讓經濟可以撐起高利率。央行僱用很多經濟博士，說帖弱弱的，是「太平紳士」的心態作祟，還是不會用普羅大眾懂的語言做政策辯護？ 

很有可能。跟年金改革一樣，趙少康到現在，還可以講年改謠言或沒邏輯的年改言論，這間接證實，民眾的腦海還充滿錯誤認知，以致政客還有機會獲取政治利益。 

利率當然是影響房價的最重要的因素，不然財務管理學可以丟到垃圾桶了。不講太遠的故事，民國90年1月，台銀一年期定存利率5%，那時台北市租金報酬率(年租金/房價)約4至5%，南部更高（因為屋殼的折舊比例高於北部）。一年後，定存利率跌到2.3%，租金水準沒變，沒有其他因素影響，房價當然要漲。 

美國的租金報酬率高於定存利率3至5%，這是必要的風險報酬。但台灣人對房地產情有獨鍾，竟然假設持有房子沒有風險（火災 地震），租金報酬率跟定存利率可以一樣，再加上經濟成長率及通膨率的額外報酬，就心滿意足了（房屋折舊報酬佔房價不到0.2%，可不考慮）。 

所以，可以提高利率遏止房價嗎？台灣大多是中小企業，雇用97%就業人口，但多數中小企業體質不佳，一旦提高利率，負債經營的公司會大量倒閉，導致大量失業。有負債的民眾也岌岌可危，而且多數人有自有住宅，為什麼要壓低房價，降低民眾消費力，讓百業蕭條？好消息是，台灣利率在低檔，未來利率降低帶來的價格效應非常有限。 

每年房屋稅、土地稅（持有稅）也會影響房價。日本、美國持有稅是房價市值的1%起跳（台灣公告金額只有市價的20%），就像貸款利率加1%。問題是，多數人只有一間房子，手上沒甚麼錢，特別是退休的老人，持有稅收下去，那些人能活嗎？要提高持有稅，必須針對市價高於一定金額以上房子，問題是，很多有錢人已經繳了高稅率的所得稅了。更不要說，持有稅是地方稅，民眾重視短利，沒有地方政府願意得罪民眾，中央政府能如何？ 

房屋供需也影響房價。現在有很多老屋，但民眾無力都更或寧願出租，都更速度龜速，導致新屋供給低於需求，自然助長房價。修改都更條例有幫助，但速度有限，釜底抽薪之計是大量興建社會住宅。過去幾年，社宅增加速度慢，一面政府的積極度不夠，眼睜睜看著缺工。現在政府想通了，通過開放興建公共建設可申請移工專案。前幾天，陳建仁副總統推出「2032年要蓋完百萬戶社宅，縣市府必須賣地給中央」的政策，只是很多年輕人等不及了。

有一天，台灣經濟不成長了，少子化效應全開，利率跌無可跌，社宅大量蓋出，政府稅收無法應付未來年金及社福需求，提高房屋持有稅，那時房價就會像日本持續下跌。最近日本房子上漲，是因為先前超跌、通膨及經濟成長所致，未來跌的機會還是遠大於漲。（eaton）